Dúvidas mais Frequentes

Artigo 1.333 e seguintes do Código Civil
ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E DO REGIMENTO INTERNO

Competência para registro:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A competência para o registro de Convenções de Condomínio e do Regimento Interno do Condomínio é no Oficial de Registro de Imóveis da localização do imóvel.

Desde a vigência do Novo Código Civil o regimento interno faz parte integrante da Convenção de Condomínio, assumindo, portanto, a mesma competência para registro no Registro de Imóveis.

As Convenções de Condomínio são registradas no Livro 03-Auxiliar, do Registro de Imóveis e somente têm acesso à registro quando o Condomínio estiver devidamente regularizado, ou seja, com Habite-se e Certidão Negativa de Débitos do INSS. Seu registro é feito quando da averbação da construção e do registro da Especificação do Condomínio.

As alterações posteriores dos dispositivos da convenção, decididos por meio de Assembleia de condôminos, podem ser averbadas junto ao seu registro no livro 03 e o original da Convenção alterada será anexada ao processo do condomínio que fica arquivado no cartório, podendo ser consultada por quem tenha interesse ou ser expedida certidão do ato.

Enquanto o condomínio ainda está em construção, e foi registrada a incorporação imobiliária de acordo com o disposto no artigo 32 da Lei 4.591/64, há arquivamento no cartório da Minuta da Convenção do Condomínio. Este documento é um protótipo da convenção que regerá o condomínio quando instalado e poderá ser objeto de consulta pelos interessados, como também objeto de alteração, seguindo as regras abaixo previstas, no que couber.


Requisitos mínimos:

São requisitos mínimos que devem constar de uma Convenção Condominial, de acordo com os artigos 1.332 e 1334 do Código Civil:

1-) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

2-) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

3-) O fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, misto);

4-) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

5-) Sua forma de administração;

6-) A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

7-) As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

8-) O regimento interno.


Requisitos complementares importantes:

1-) O modo de usar as coisas e os serviços comuns;

2-) O modo de escolher o síndico e o Conselho Fiscal ou Consultivo, se houver;

3-) As atribuições do síndico e dos conselhos;

4-) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

5-) O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais;

6-) A forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva;

7-) A forma e o quorum para as alterações da convenção;

8-) O seguro do prédio.


Documentos necessários para alterar convenção de condomínio ou regimento interno, já registrados:

1) Requerimento solicitando a alteração assinado pelo síndico (firma reconhecida).

2) Ata da Assembleia que elegeu o síndico (registrada em Registro de Títulos e Documentos, se o registro foi no anexo desta serventia, não precisar apresentar).

3) Edital de convocação da assembleia assinado pelo síndico (firma reconhecida).

4) Ata da Assembleia que decidiu sobre alteração Convenção e/ou Regimento Interno.

5) Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno.
a-) As disposições da convenção/regimento de condomínio devem estar de acordo com os dispositivos do Código Civil e da Lei 4.591/64.
b-) O regimento interno e a convenção não podem ter artigos conflitantes entre si.
c-) Se a modificação for somente do regimento interno, este não poderá ter artigos conflitantes com a convenção já registrada.

6) Lista de presença da assembleia (vide modelo) ou Declarações de Anuências dos condôminos.
a-) Condôminos qualificados (mínimo RG e CPF) e com as firmas reconhecidas.
b-) De acordo com o artigo 1.351 do Código Civil para alterar a convenção condominial registrada no cartório deverá a nova convenção ser aprovada pelo voto de 2/3 dos condôminos.

A forma de calcular o quórum de 2/3 é a seguinte:
a) Poderão votar e decidir pela alteração da convenção os proprietários de apartamentos com escritura ou compromisso registrados ou o possuidor (locatário) com procuração do proprietário com poderes específicos.
b) O voto é computado com base na fração ideal no terreno que cada um possui ou por outra forma que a convenção registrada prever.

7) Livro de assembleia e presença dos condôminos (original), o qual será devolvido após a prática do ato.

Decreto Estadual 52.053/07

Declaração - CND da Receita Federal
Declaração - CND da Receita Federal

Documentos Necessários
a-) Requerimento solicitando a averbação da demolição.

b-) Certidão expedida pela Prefeitura Municipal, contendo a área que está sendo demolida, que deve coincidir com a área existente na matrícula.

c-) Certidão Negativa de Débitos Previdenciários relativos à área demolida (CND do INSS), com prazo de validade vigente.

Obs: Quando a área demolida constante da certidão não coincidir com a área construída existente na matrícula, deverá ser primeiramente averbada a ampliação da construção, devendo-se seguir o informado nos itens Averbação de Construção, Ampliação ou Reforma, Transformação, conforme o caso.

Documentos Necessários

Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra(artigo 538, Código Civil).

a-)Traslado ou Certidão da Escritura.

b-) Guia de recolhimento do ITCMD pago ao Estado do Rio de Janeiro (no caso de não enquadramento em isenção).

c-) Cópia do carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.

O registro da Especificação ocorre quando o empreendimento é concluído pelo incorporador, recebendo o Habite-se pela Prefeitura, devendo ainda comprovar o recolhimento das contribuições previdenciárias da obra.
Toda a documentação abaixo deve ser apresentada em duas vias de igual teor, no original ou em cópias autenticadas e com todas as firmas reconhecidas.

1-) REQUERIMENTO
Requerimento formulado pela incorporadora solicitando a averbação da construção e o registro da Especificação em Condomínio.
OBS - De acordo com o artigo 44 e parágrafos da Lei 4.591/64, na omissão do incorporador em requerer a especificação em condomínio, estão legitimados para tal o construtor ou qualquer dos adquirentes de unidades autônomas.

2-) INCORPORADOR PESSOA JURÍDICA
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa e última alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o último arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) HABITE-SE
Original ou cópia autenticada do Habite-se do prédio (deve ter sido expedido com base no projeto arquivado na incorporação, caso contrário, necessária prévia retificação da incorporação, artigo 43, inciso IV, Lei 4.591/64).

4-) CND do INSS DA OBRA
a-) Certidão negativa de débitos previdenciários com relação à construção, com data de vencimento válida à data da prenotação.
b-) Área quadrada e endereço do imóvel devem coincidir com o habite-se.

5-) DECLARAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 04 e 05 ou quadros III e IV.
Atenção - Somente será aceita a declaração do custo global da obra de acordo com as regras da NBR 12.721/2006 e com base no CUB (custo unitário básico do Sinduscon) do mês da prenotação do título ou dos dois meses anteriores.

6-) VALOR VENAL DO TERRENO
Certidão de valor venal expedida pela Prefeitura Municipal ou primeira folha do carnê do IPTU do ano vigente.

7-) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
a-) Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64.
b-) Em regra, deverá ser idêntica à minuta da convenção arquivada quando do registro da incorporação. Caso seja do interesse dos condôminos, ou do incorporador, a alteração de dispositivos da minuta arquivada, deverá antes se protocolado Requerimento de Alteração da Minuta da Convenção, cujas regras estão previstas no presente site (item Serviços – Registro de Imóveis - Alteração de Convenção de Condomínio e Regimento Interno).

Neste momento é realizada a averbação da construção, o registro da especificação na matrícula-mãe, o registro da Convenção no Livro 03 e a abertura das matrículas das unidades autônomas.
Toda a documentação abaixo deve ser apresentada em duas vias de igual teor, no original ou em cópias autenticadas e com todas as firmas reconhecidas.

1-) REQUERIMENTO
Requerimento formulado pelo(s) proprietário(s) solicitando a averbação da construção e o registro da Especificação em Condomínio.

2-) PROPRIETÁRIO PESSOA JURÍDICA
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa e última alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o último arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) MEMORIAL GENÉRICO DO EMPREENDIMENTO – contendo, no mínimo:

a) Preâmbulo com a qualificação dos proprietários, constando razão social, sede, CNPJ, forma de representação, atos constitutivos da pessoa jurídica e seu registro no órgão competente, se pessoa jurídica e qualificação completa com RG, CPF, estado civil (se solteiro, idade, se casado constar a qualificação completa do cônjuge), profissão, nacionalidade, domicilio, se pessoa física.

b-) Descrição do imóvel onde será erigido o empreendimento, constando todas as suas características, número da matrícula e descrição dos títulos de propriedade.

c-) Objeto da incorporação – constando nome do empreendimento, endereço, dados das aprovações urbanísticas (números e datas), e a destinação dada ao empreendimento (residencial, comercial).

d-) Descrição do empreendimento todo, conforme projeto aprovado, primeiramente somando áreas comuns e privativas, e logo após, discriminando-as em tópicos diferentes quanto a destinação de uso.

A discriminação do empreendimento deve ser feita por completo, pavimento a pavimento. Quando da narrativa das unidades autônomas, descrever a localização por andar e quantas unidades existirão por pavimento.

e-) Com relação ao partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas), deverão ser especificadas as áreas de cada unidade, contendo, de acordo com o quadro de áreas, o seguinte:

- Área privativa coberta
- Área privativa descoberta (sacada, terraço, etc), se houver
- Área privativa ou de uso comum de divisão não proporcional (dependendo do caso) de garagem
- Área de uso comum
- Área total
- Fração ideal no terreno

f-) A localização e confrontação das unidades autônomas no edifício.

g-) A definição da destinação das vagas de garagem – vinculação às unidades autônomas, de acordo com seu direito de propriedade.


4-) DAS APROVAÇÕES URBANÍSTICAS

a-) PREFEITURA - Projeto de construção devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado de licença para início de obras.
A descrição do terreno constante do projeto deve coincidir exatamente com a da matrícula do mesmo, se houver divergência em qualquer uma delas, o interessado primeiramente deve providenciar a retificação do terreno.

b-) PISCINA - Projeto da piscina aprovado pela vigilância sanitária municipal, acompanhado de memorial descritivo (exigência da comarca de Rio das Ostras).

c-) GRAPROHAB – apresentar Certificado de Aprovação ou Certificado de Dispensa de Análise quando (vide Manual do Graprohab - link abaixo para download):
1-) Empreendimento com mais de 200 unidades autônomas.
2-) Terreno maior que 50.000,00 m².
3-) Terreno maior que 10.000 m² e situado em área de proteção ambiental.
4-) Outras questões ambientais podem ser avaliadas no caso concreto, dependendo, se for o caso, de aprovação do órgão ambiental competente.

c.1-) Se do Certificado do Graprohab constar exigências técnicas a serem cumpridas ou documentos que fazem parte integrante do mesmo, estes deverão ser apresentados.


5-) QUADRO DE ÁREAS - NBR 12.721/2006
a-) As áreas e frações ideais devem conferir com as do memorial
b-) Apresentar a ART do engenheiro responsável pela elaboração do quadro, acompanhada do comprovante de recolhimento.

5.1-) MEMORIAL DESCRITIVO DAS ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA.
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 09, 10, 11 ou quadros V a VIII.

5.2-) DECLARAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 04 e 05 ou quadros III e IV.
Atenção - Somente será aceita a declaração do custo global da obra de acordo com as regras da NBR 12.721/2006 e com base no CUB (custo unitário básico do Sinduscon) do mês da prenotação do título ou dos dois meses anteriores.

6-) VALOR VENAL DO TERRENO
Certidão de valor venal expedida pela Prefeitura Municipal ou primeira folha do carnê do IPTU do ano vigente.

7-) HABITE-SE
Original ou cópia autenticada do Habite-se do prédio (deve ter sido expedido com base no projeto arquivado na incorporação, caso contrário, necessária prévia retificação da incorporação, artigo 43, inciso IV, Lei 4.591/64).

8-) CND do INSS DA OBRA
a-) Certidão negativa de débitos previdenciários com relação à construção, com data de vencimento válida à data da prenotação.
b-) Área quadrada e endereço do imóvel devem coincidir com o habite-se.


9-) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64.

Título que, por ato de registro de natureza declaratória, dá publicidade da transferência da propriedade do proprietário que faleceu aos seus herdeiros.
Deverão integrar o formal de partilha, no mínimo, as peças indicadas no artigo 1.027 do Código de Processo Civil, como segue:

a-) Autuação (abertura, autenticação das peças, com numeração das folhas, encerramento, com assinatura do juiz).

b-) Petição inicial de abertura do inventário ou do arrolamento, com termo de inventariante e título de herdeiros.

c-) Partilha dos bens, que deve conter:

c.1-) Qualificação completa dos herdeiros ou cessionários (vide item qualificação pessoal).

c.2-) Os imóveis objeto de inventário, descritos conforme as transcrições e matrículas do Registro de Imóveis.

c.3-) Avaliação dos bens que constituíram o quinhão de cada herdeiro.

c.4-) Pagamento do quinhão hereditário.

d-) Quitação dos impostos devidos pelas transmissões (ITCMD, falecimento e doações e ITBI, cessões).

d.1-) Manifestação da Procuradoria do Estado ou Municipal, se for o caso.

e-) Sentença homologatória.

f-) Certidão de óbito.

g-) Certidão ou peça comprovante do trânsito em julgado da sentença.

Artigos 221 e 246 da Lei 6.015/73; artigo 47 da Lei 8.212/91; artigo 64 da Lei 8.934/94, artigos 223 e seguintes, especialmente o 234, todos da Lei 6.404/76.
a-) Requerimento com a indicação da alteração ocorrida, identificação do imóvel transmitido, a qualificação da proprietária atual e da nova proprietária do imóvel, com a firma reconhecida do representante legal da última.

b-) Via original do contrato social ou alteração contratual, com a alteração em questão, devidamente registrada na Junta Comercial ou certidão original comprobatória da alteração que ora se requer seja averbada, emitida pelo respectivo órgão (JUCESP).

c-) Protocolo e Justificação (artigos 224 e 225, Lei 6.404/76).

d-) Laudo de Avaliação dos bens objeto de transmissão para a nova sociedade, contendo descrição do bem (no mínimo: número da matrícula, Registro de Imóveis competente e comarca) e valor de avaliação do mesmo.

e-) Cópia do carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.

d-) Guia de recolhimento do ITBI pago ao Município ou a certidão de isenção/imunidade expedida pela Prefeitura Municipal competente.

e-) CNDs (certidões negativas de débitos) atualizadas expedidas em nome da transmitente pela Secretaria da Receita Federal e pela Previdência Social.