Dúvidas mais Frequentes

A hipoteca é um direito real de garantia que incide sobre bens imóveis. Normalmente são constituídas sobre o imóvel para oferecê-los como garantia de financiamentos e demais dívidas, constituídas pelo proprietário e por terceiro.
Apresentar o Traslado ou Certidão da Escritura Pública do direito real de garantia.

Requisitos que devem constar da escritura de hipoteca (artigo 1.424, Código Civil):

1-) O valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo.
2-) O prazo fixado para pagamento.
3-) A taxa de juros se houver.
4-) O bem dado em garantia com as especificações.

Artigo 31 e seguintes da Lei nº 4.591/64
CONCEITO

A Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio da Lei 4.591/64, sendo que o incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos, etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Poderá também alienar as unidades já construídas.

QUEM PODE SER INCORPORADOR

De acordo com o artigo 31, combinado com o artigo 29 da Lei 4.591/64 poderão ser incorporadores:

a-) Pessoas físicas ou jurídicas

b-) O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32.

c-) O construtor ou corretor de imóveis.

Neste caso, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO

Para que o incorporador tenha o direito de colocar a venda, lançar o empreendimento, fazer propagandas e especialmente negociar as unidades que serão construídas, é obrigatório o prévio o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel, apresentando os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/64.


DOS DIREITOS GERADOS COM O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO

À partir do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis o adquirente de unidade em construção tem o direito de registrar o seu compromisso de venda e compra, sua escritura pública ou outro título de transmissão que tenha acesso a registro, ficando deste modo assegurado o seu direito de propriedade, com eficácia contra terceiros.

DOS REGIMES DE CONSTRUÇÃO

A construção de imóveis, objeto de incorporação, poderá ser contratada tanto sob o regime da empreitada (art. 48 e seguintes da Lei 4.591/64) bem como pelo regime da administração (art. 58 e seguintes da Lei 4.591/64).
E, em ambos os regimes, deverá o incorporador observar os deveres arrolados pelo artigo 32, inclusive e especialmente o de prévio registro da incorporação, visto que o dispositivo legal retro trata-se de regra geral.

DO PRAZO DE VALIDADE DO REGISTRO

O prazo de validade do registro da incorporação será de 180 dias, findo o qual, se a incorporação não tiver sido concretizada, o incorporador deverá atualizá-la para poder negociar as unidades, revalidando-se o prazo por mais cento e oitenta dias (vide item Concretização e Revalidação da Incorporação).

DAS PENAS PARA A FALTA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO

Seguem abaixo os crimes e contravenções tipificados para os incorporadores que não procedem ao registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis ou descumprem outros deveres previstos na lei. Importante considerar que tais crimes e contravenções se estendem ao corretor e ao construtor da obra.

Lei 4.591/64:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

Os documentos mínimos para o registro da incorporação imobiliária estão previstos no artigo 32 da Lei 4.591/64 e itens 199 e seguintes, capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Paulista
Toda a documentação abaixo deve ser apresentada em duas vias de igual teor, no original ou em cópias autenticadas (salvo o disposto no item 5.5) e com todas as firmas reconhecidas.

1-) REQUERIMENTO
Requerimento formulado pela incorporadora solicitando o registro da Incorporação Imobiliária.

2-) INCORPORADOR PESSOA JURÍDICA –
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa, última alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o último arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) MEMORIAL GENÉRICO DO EMPREENDIMENTO – contendo, no mínimo:

a) Preâmbulo com a qualificação da incorporadora, constando razão social, sede, CNPJ, forma de representação, atos constitutivos da pessoa jurídica e seu registro no órgão competente.

b-) Descrição do imóvel onde será erigido o empreendimento, constando todas as suas características, número da matrícula e descrição dos títulos de propriedade.

c-) Objeto da incorporação – constando nome do empreendimento, endereço, dados das aprovações urbanísticas (números e datas), e a destinação dada ao empreendimento (residencial, comercial).

d-) Descrição do empreendimento todo, conforme projeto aprovado, primeiramente somando áreas comuns e privativas, e logo após, discriminando-as em tópicos diferentes quanto a destinação de uso.

A discriminação do empreendimento deve ser feita por completo, pavimento a pavimento. Quando da narrativa das unidades autônomas, descrever a localização por andar e quantas unidades existirão por pavimento.

e-) Com relação ao partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas), deverão ser especificadas as áreas de cada unidade, contendo, de acordo com o quadro de áreas, o seguinte:

- Área privativa coberta
- Área privativa descoberta (sacada, terraço, etc), se houver
- Área privativa ou de uso comum de divisão não proporcional (dependendo do caso) de garagem
- Área de uso comum
- Área total
- Fração ideal no terreno

f-) A localização e confrontação das unidades autônomas no edifício.

g-) A definição da destinação das vagas de garagem – vinculação às unidades autônomas, de acordo com seu direito de propriedade.

4-) TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO.
Verificar se foi dada quitação do preço ou se foram impostas clausulas restritivas de domínio.

5-) DAS CERTIDÕES –
5.1-) As certidões da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade, na sede e nas filiais da empresa.
5.2-) As certidões dos sócios e representantes legais da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade e no domicílio dos mesmos.
5.3-) Sempre que houver certidões positivas, há necessidade de se apresentar também certidão esclarecedora do andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação como objeto, valor da causa e do pedido, imóvel envolvido na lide, se houver.
5.4-) As certidões tem como regra geral um prazo de validade de 6 meses, exceto aquelas certidões que tenham prazo de validade próprio.
5.5-) As certidões que contenham em seu teor os dizeres: “Esta certidão só tem validade no original”, somente serão aceitas no original.

a-) Certidões negativas de débitos fiscais – incorporadora
a.1-) Receita e Dívida Ativa da União
a.2-) INSS (finalidade 4)
a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado
a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município

b-) Justiça Federal – incorporadora (últimos 10 anos)
c-) Justiça Federal – sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos).

d-) Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata e criminal da Incorporadora (últimos 10 anos)
e-) Justiça Estadual - ações criminais dos sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos)

f-) Distribuidor do Fórum Trabalhista - incorporadora (últimos 10 anos)

g-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos- incorporadora – (últimos 5 anos)

h-) Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa apresentar cópia do processo de parcelamento na Prefeitura).

6-)HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE PROPRIEDADE - abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros (certidão vintenária da matrícula do empreendimento).

7-) DAS APROVAÇÕES URBANÍSTICAS

a-) PREFEITURA - Projeto de construção devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado de licença para início de obras.
A descrição do terreno constante do projeto deve coincidir exatamente com a da matrícula do mesmo, se houver divergência em qualquer uma delas, o interessado primeiramente deve providenciar a retificação do terreno.

b-) PISCINA - Projeto da piscina aprovado pela vigilância sanitária municipal, acompanhado de memorial descritivo (exigência da comarca de Rio das Ostras).

c-) GRAPROHAB – apresentar Certificado de Aprovação ou Certificado de Dispensa de Análise quando (vide Manual do Graprohab - link abaixo para download):
1-) Empreendimento com mais de 200 unidades autônomas.
2-) Terreno maior que 50.000,00 m².
3-) Terreno maior que 10.000 m² e situado em área de proteção ambiental.
4-)Outras questões ambientais podem ser avaliadas no caso concreto, dependendo, se for o caso, de aprovação do órgão ambiental competente.

c.1-) Se do Certificado do Graprohab constar exigências técnicas a serem cumpridas ou documentos que fazem parte integrante do mesmo, estes deverão ser apresentados.

8-) QUADRO DE ÁREAS - NBR 12.721/2006
a-) As áreas e frações ideais devem conferir com as do memorial
b-) Apresentar a ART do engenheiro responsável pela elaboração do quadro, acompanhada do comprovante de recolhimento.

8.1-) MEMORIAL DESCRITIVO DAS ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA.
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 09, 10, 11 ou quadros V a VIII.

8.2-) DECLARAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 04 e 05 ou quadros III e IV.
Atenção - Somente será aceita a declaração do custo global da obra de acordo com as regras da NBR 12.721/2006 e com base no CUB (custo unitário básico do Sinduscon) do mês da prenotação do título ou dos dois meses anteriores.

9-) ALÍNEA I -. Discriminação das frações ideais no terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão.
Este item é parte integrante do memorial descritivo e do quadro de áreas.

10-) MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE REGERÁ A EDIFICAÇÃO – Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64.

11-) DECLARAÇÕES - o artigo 32 da Lei 4.591/64 prevê quatro declarações que devem ser feitas pelo incorporador. Estas podem ser apresentadas em documentos separados ou integrar o memorial descritivo, o que gera uma economia com assinaturas e reconhecimentos de firmas. São elas:

a-)DECLARAÇÃO DA ALÍNEA L - Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inc. II, do Art. 39 da Lei 4591/64.

b-)DECLARAÇÃO DA ALÍNEA M - Certidão do instrumento público de mandato referido no par. 1º, do art 31 da Lei 4591/64.

c-)DECLARAÇÃO DA ALÍNEA N - Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (alínea N). Se houver prazo de carência devem ser fixadas as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. (art. 34, par. 1º, Lei 4.591/64).

d-) DECLARAÇÃO DA ALÍNEA P - Declaração sobre o número de vagas que a garagem do edifício comporta, acompanhada de planta, caso as vagas não estejam locadas no projeto da construção.

12-) ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA da incorporadora.
a-) Emitido há menos de 6 meses, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
b-)De acordo com o modelo da CGJ (vide item Modelo de Atestado de Idoneidade)
c-) Acompanhado do instrumento de mandato concedido ao gerente que assinou o atestado (deverá ter poderes compatíveis com o ato praticado).

Artigo 43, inciso IV da Lei nº 4.591/64
A retificação da incorporação ou da especificação imobiliária registrada será procedida quando alguma característica contida no processo original é alterada, como projeto, memorial descritivo, destinação e vinculação das vagas de garagem, minuta da convenção de condomínio, memorial das especificações da obra, entre outros.

O ato a ser praticado é o de averbação na matrícula do imóvel.

Cada caso será analisado a fim de verificar se, com a alteração da incorporação ou da especificação não está havendo perda ou aquisição de propriedade, de forma reflexa e indevida.

Documentos necessários:

1) Requerimento firmado pelo incorporador ou se já especificado, pelo sindico com firma reconhecida.

2) Se o incorporador for pessoa jurídica:
a-) Cópia autenticada do contrato social
b-) Última alteração do contrato social
c-) Certidão da Junta Comercial atualizada a menos de 6 meses.

3) Memorial Descritivo da Re-ratificação

Deverá conter a descrição de tudo o que foi alterado no registro da incorporação e fazer a ressalva de tudo o que não foi expressamente alterado, continua igual, devendo ser ratificado.
Para melhor instruir o processo, recomenda-se a descrição completa do empreendimento, após a retificação, segundo o modelo de memorial descritivo.

4) Projeto de construção – deverá ser apresentado se ocorreu alteração no projeto.

5) Quadro de áreas e ART do engenheiro responsável – deverão ser apresentados se ocorreu alteração nas áreas e frações ideais das unidades.

6) Declaração do custo global da obra – deverá ser apresentado se com a alteração ocorrer também alteração na área total do empreendimento.

7) Declaração das frações ideais no terreno – deverá ser apresentado se as frações originais forem alteradas.

8) Declaração da alínea p do artigo 32 da Lei 4.591 – deverá ser apresentada se houve qualquer alteração com as vagas de garagem.

9) Minuta da Convenção de Condomínio – contendo todas as alterações procedidas no memorial descritivo (poderá ser necessária a adaptação de suas disposições para o disposto no Novo Código Civil).

10) Anuências dos proprietários –

Quem deve anuir –

- São legitimados à anuir aqueles que tenham título de aquisição registrado – artigo 43, inciso IV, da Lei 4.591/64, c.c. item 74, capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

- Quórum – unanimidade dos proprietários e detentores de direitos reais.

- Como se trata de alteração no direito de propriedade devem anuir todos os proprietários em condomínio civil e marido e mulher, se casados forem.

Qual a forma –

- Deverá ser prestada no próprio memorial descritivo ou em documento apartado, desde que este contenha todas as informações do que foi alterado no empreendimento (ex: número do projeto novo, áreas comuns incluídas ou excluídas, diminuição ou aumento na fração ideal).

Deverão os anuentes estar qualificados (mínimo RG, CPF e estado civil) e ter suas firmas reconhecidas.

10.1-) Não tendo ocorrido alienações de unidades futuras, deverá a incorporadora apresentar declaração neste sentido, sob as penas da lei.

Lei Federal 4.591/64

Lei Federal 4.591/64

Loteamento/Desmembramento

Documentos Necessários
a-) Requerimento solicitando a averbação da numeração do prédio.

b-) Certidão expedida pela Prefeitura Municipal informando o número do prédio, contendo o nome da rua e o número da matrícula se houver. No caso de averbação de alteração do número, constar na certidão o número antigo, substituído.

Documentos Necessários
a-) Traslado ou Certidão da Escritura de Pacto Antenupcial.

b-) Requerimento contendo declaração firmada pelos cônjuges quanto ao último domicílio conjugal.
A localização do domicílio define a competência do Registro de Imóveis, assim se o último domicílio é em Rio das Ostras, deverá o pacto antenupcial ser registrado em um dos dois cartórios de Registro de Imóveis local, dependendo da circunscrição.

c-) Certidão ou cópia autenticada da certidão de casamento.

Obs: Se os cônjuges pretenderem averbar o novo estado civil nas matrículas em que forem proprietários, indicar no requerimento acima os imóveis em que autorizam as averbações.

Atenção: Se a escritura contiver a declaração quanto ao último domicílio, desnecessário o requerimento.