Dúvidas mais Frequentes

Documentos Necessários
a-) Requerimento solicitando a averbação da ampliação, contendo a atribuição do valor da obra.

b-) Habite-se – via original, cópia autenticada ou certidão expedida pela Prefeitura Municipal (que deve ser específica quanto ao objeto, ou seja, que se trata de ampliação).

c-) Certidão Negativa de Débitos Previdenciários relativos à área construída (CND do INSS), com prazo de validade vigente.

A arrematação (art.703, CPC) e a adjudicação (art.685-B, parágrafo único, CPC) constituem alienação forçada de um bem, decorrente de um processo de execução por dívida.
O título deve conter todos os elementos exigidos pelo Código de Processo Civil, além de atender aos princípios registrários:

a-) Autuação (abertura, autenticação das peças, com numeração das folhas, encerramento, com assinatura do juiz, bem como a certificação da assinatura deste pelo Escrivão-Diretor);

b-) Auto de arrematação ou adjudicação, contendo:

b.1-) Descrição do imóvel, com todas as suas características e em conformidade com a descrição contida na transcrição ou matrícula;

b.2-) Identificação completa do arrematante e adjudicante. O processo deve ter como executado o proprietário do imóvel, ou que tenha ocorrido alguns dos casos excepcionais previstos na penhora (itens A e B).

b.3-) Se o executado for pessoa casada, é preciso que se comprove a intimação do cônjuge (art.669 do CPC).

b.4-) Assinaturas do Juiz de Direito, do arrematante ou adjudicatário e do serventuário da justiça.

c-) Peça que comprove que decorreu o prazo para a interposição de embargos à arrematação ou adjudicação.

d-) Guia de recolhimento do ITBI pago à Prefeitura Municipal de Rio das Ostras.

e-) Cópia do carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.

f-)Para os imóveis com enfiteuse para o Município de Rio das Ostras - guia de recolhimento de laudêmio.

Quando efetivada uma separação ou divórcio judiciais e o casal possui bens imóveis é necessário o registro da partilha destes bens, atribuindo-os ao respectivo ex-cônjuge, em respeito ao princípio da continuidade registrária.
A partilha de bens em separação judicial e em divórcio é instrumentada mediante carta de sentença, que deverá conter:

a-) Autuação (abertura, autenticação das peças, com numeração das folhas, encerramento, com assinatura do juiz);

b-) Petição inicial ou auto de partilha, contendo:
b.1-) Qualificação completa do casal

b.2-) Os imóveis objeto de partilha, descritos conforme as transcrições e matrículas do Registro de Imóveis.
b.3-) Avaliação dos bens.
b.4-) A partilha dos bens para cada cônjuge.
c-) Quitação dos impostos devidos pela diferença no pagamento dos quinhões (ITCMD, se gratuita ou ITBI, se onerosa).
c.1-) Manifestação da Procuradoria do Estado ou Municipal, se for o caso.

d-) Sentença homologatória;

e-) Certidão ou peça comprovante do trânsito em julgado da sentença;

Além disso, deverá ser apresentada certidão de casamento contendo a averbação da separação e/ou do divórcio do casal.

Documentos Necessários
a-) Requerimento solicitando a averbação do casamento.

b-) Certidão de casamento (original ou cópia autenticada).

Dependendo do caso, a certidão precisará ser atualizada.

Dependendo do caso, deverá acompanhar pacto antenupcial registrado.

Se se tratar de segundo casamento, ou mais, deverão ser apresentadas as certidões referentes a cada mudança de estado civil, ocorridos na vida do proprietário.

O compromisso de compra e venda é título que tem acesso à registro e garante os direitos das partes, sem que se pague mais por isso. O valor dos emolumentos do registro do compromisso é reduzido de 70% e o da escritura definitiva é reduzido de 30%.

Artigo 33 da Lei nº 4.591/64
A CONCRETIZAÇÃO E A REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 33 DA LEI 4.591/64

Dispõe o artigo 33, da Lei 4.591/64:

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

O registro da incorporação tem validade de 180 dias, contados da data do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Dentro deste prazo o incorporador deverá concretizar a incorporação e, se isto não ocorrer, deverá revalidar o registro da incorporação para poder negociar unidades.

Passado este prazo sem a prova da concretização ou a averbação da revalidação da incorporação, não poderão ser registradas na matrícula do empreendimento qualquer ato de alienação ou oneração de unidades autônomas.

CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO

A prova da concretização da incorporação deverá ser feita pelo incorporador se, passados 180 dias do registro da incorporação, ainda não houver sido registrada nenhuma alienação de unidade futura na matrícula, mas, na realidade, ocorreram alienações de unidades ou o início da obra, fatos estes suscetíveis de serem provados.
Para proceder tal ato, apresentar:

1-) Requerimento assinado pelo incorporador - com firma reconhecida

2-) Incorporador pessoa jurídica –
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa, ultima alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o ultimo arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) Cópias autenticadas de compromissos de venda e compra ou escrituras ou outros contratos celebrados até 180 dias da data do registro da incorporação
É necessário que os contratos particulares tenham firmas reconhecidas na época de sua celebração, ou em data compreendida dentro dos 180 dias acima previstos.

4-) Cópia autenticada do Contrato de empreitada com a construtora da obra (com firmas reconhecidas dentro do prazo de 180 do registro da incorporação).

5-) Se a incorporadora também é a construtora:
a-) Cópias autenticadas de notas fiscais de materiais de construção que comprovam início de obras.
b-) Certidão da Prefeitura Municipal informando que a obra foi iniciada até o prazo de 180 dias da data do registro da incorporação.

6-) Outros documentos que possam servir de prova idônea para comprovar concretização da incorporação no tempo hábil.

Observação – Poderá ser aceito como prova da concretização alternativamente os documentos previstos nos itens 3, 4 ou 5, e não necessariamente a associação de todos ao mesmo tempo. A documentação será qualificada no caso concreto, podendo surgir novas exigências.

ATO - AVERBAÇÃO DA CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO – sem valor declarado

CASO NÃO SEJA POSSÍVEL CUMPRIR OS REQUISITOS ACIMA DEVERÁ A INCORPORADORA REVALIDAR AS CERTIDÕES DO ARTIGO 32, ALÍNEA B DA LEI 4.591/64:

REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO

1-) Requerimento assinado pelo incorporador - com firma reconhecida

2-) Incorporador pessoa jurídica –
a-) cópia autenticada do contrato social da empresa, ultima alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o ultimo arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) DAS CERTIDÕES –
3.1-) As certidões da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade, na sede e nas filiais da empresa.
3.2-) As certidões dos sócios e representantes legais da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade e no domicilio dos mesmos.
3.3-) Sempre que houver certidões positivas, há necessidade de se apresentar também certidão esclarecedora do desfecho das ações, que deverá conter informações sobre a ação como objeto, valor da causa e do pedido, imóvel objeto da lide, se houver.
3.4-) As certidões tem como regra geral um prazo de validade de 6 meses, exceto aquelas certidões que tenham prazo de validade próprio.
3.5-) As certidões que contenham em seu teor os dizeres: “Esta certidão só tem validade no original”, somente serão aceitas no original.

a-) Certidões negativa de débitos fiscais – incorporadora
a.1-) Receita e Dívida Ativa da União
a.2-) INSS (finalidade 4)
a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado
a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município

b-) Justiça Federal – incorporadora (últimos 10 anos)
c-) Justiça Federal – sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos).

d-) Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência e concordata e criminal da Incorporadora (últimos 10 anos)
e-) Justiça Estadual - ações criminais dos sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos)

f-) Distribuidor do Fórum Trabalhista - incorporadora (últimos 10 anos)

g-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos - incorporadora – (últimos 5 anos)

h-) Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa apresentar cópia do processo de parcelamento na Prefeitura).

i-) Atestado de Idoneidade Financeira – incorporadora - emitido há menos de 6 meses, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos, de acordo com o modelo da CGJ e acompanhado do instrumento de mandato concedido ao gerente que assinou o atestado.


ATO - AVERBAÇÃO DE REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO – sem valor declarado

Documentos Necessários
a-) Requerimento solicitando a averbação, contendo a atribuição do valor da obra.

b-) Habite-se – via original, cópia autenticada ou certidão expedida pela Prefeitura Municipal.

c-) Certidão Negativa de Débitos Previdenciários relativos à área construída (CND do INSS), com prazo de validade vigente.

OBS – Nos casos de obra com até 70,00 m., em que o proprietário se enquadrar na hipótese de isenção da CND do INSS, preencher a declaração correspondente no requerimento constante do item A, estando neste caso, dispensado da apresentação do documento do item C.

Modelo de contrato-padrão a ser apresentado em cumprimento ao artigo 18, inciso VI, da Lei 6.766/79.

Convenção de Condomínio - Apartamentos

Convenção de Condomínio - Casas